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Ampliar la vivienda cerrando la terraza sigue siendo una de las reformas más tentadoras para ganar espacio, especialmente en ciudades donde cada metro cuadrado cuenta. Sin embargo, una reciente sentencia del Tribunal Supremo vuelve a dejar claro que no todo vale: no basta con un permiso genérico para actuar sobre la fachada si lo que realmente se está haciendo es aumentar la superficie útil de la vivienda.
La resolución, dictada a finales de 2025, refuerza un principio clave en el ámbito de la propiedad horizontal: cualquier intervención que suponga una ampliación real del inmueble requiere un acuerdo expreso y unánime de la comunidad de propietarios.
De la estética a la legalidad: cuando la obra va más allá de la fachada
El caso analizado partía de una actuación aparentemente común: el cerramiento de varias terrazas para integrarlas en el interior de la vivienda. No obstante, lo que en principio podría parecer una simple modificación estética terminó generando un conflicto legal de mayor alcance.
El motivo es claro: al incorporar estos espacios al interior, se generó un aumento de superficie habitable. Esto implica no solo una alteración física del edificio, sino también una modificación del equilibrio jurídico entre vecinos, ya que pueden verse afectados los coeficientes de participación y el título constitutivo del inmueble.
El límite de los acuerdos comunitarios
Uno de los puntos clave de la sentencia es la delimitación del alcance de los acuerdos adoptados en junta de propietarios. El Supremo establece que un acuerdo solo es válido para aquello que autoriza de forma expresa.
En este caso, aunque la comunidad había tratado cuestiones relacionadas con la fachada, en ningún momento se aprobó de manera específica la ampliación de superficie. Por tanto, no se podía entender que existiera una autorización implícita para ejecutar las obras.
Este matiz resulta fundamental: las referencias genéricas no amparan actuaciones que tengan un impacto estructural o jurídico relevante.
¿Qué dice la ley?
La Ley de Propiedad Horizontal permite a los propietarios realizar modificaciones en el interior de su vivienda, siempre que no afecten a elementos comunes, a la estructura del edificio o a los derechos de otros vecinos.
Sin embargo, cuando la obra implica:
- Alteración de la configuración exterior
- Ocupación de elementos comunes (como terrazas)
- Aumento de superficie útil
es imprescindible contar con la unanimidad de la comunidad.
La inacción no legitima la obra
Otro aspecto relevante es que el hecho de que la comunidad no actúe o no impugne un acuerdo no convierte automáticamente en legal una obra no autorizada.
El Tribunal Supremo aclara que el plazo para impugnar acuerdos solo es aplicable cuando existe un acuerdo válido sobre la actuación concreta. Si nunca se aprobó expresamente la ampliación, no hay nada que convalidar con el paso del tiempo.
El papel de los vecinos: acción individual
La sentencia también refuerza el derecho de cualquier propietario a actuar por su cuenta si considera que una obra le perjudica. Incluso si la comunidad no decide intervenir, un vecino puede acudir a los tribunales para exigir la reposición de los elementos comunes alterados.
Esto abre la puerta a que conflictos de este tipo puedan judicializarse fácilmente si no se respetan los procedimientos legales.
Consecuencias: demolición de lo construido
El fallo es contundente: la obra ejecutada sin el acuerdo unánime debe revertirse. En este caso, se ordenó la demolición del cerramiento, recordando que la existencia de otras reformas similares en el edificio no legitima nuevas actuaciones irregulares.
Claves para propietarios antes de cerrar una terraza
Si estás pensando en ampliar tu vivienda, conviene tener en cuenta algunas recomendaciones básicas:
- Verifica si la terraza es un elemento privativo o común
- Solicita un acuerdo expreso en junta de propietarios
- Asegúrate de que se aprueba por unanimidad si hay aumento de superficie
- Consulta con un profesional especializado antes de iniciar la obra
Un mensaje claro del Supremo
La sentencia refuerza la seguridad jurídica en las comunidades de propietarios y lanza un mensaje claro: ganar metros no es solo una cuestión de obra, sino también de legalidad.
En un contexto donde cada vez más propietarios buscan optimizar sus viviendas, conocer estos límites resulta esencial para evitar conflictos, sanciones o incluso la obligación de deshacer lo construido.
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